營業額預估與可行性分析

　　當你有了開店的念頭，自然會開始進行市場資料蒐集，針對這些市場有效資訊研判與分析，找出市場的趨勢及有利的定位，至於如何找出商店定位的方法，我們在第二章己經談過。

 

　　在決定開店前，一般人就會開始留意那些地點，會是以後開店的聚寶盆，因為根據歐、美、日的開店經驗，找到一個好的地點，將使開店的成功率提高六、七成，因此，開店是否成功最重要，也最先面臨的問題是，要在哪個地點開店？這就是有關商圈立地的選擇，正如在第三章我們也介紹過：

如何先在一個都市將各種商圈劃分出幾個類型，如都會型、副都會型、社區型等等，然後對照我們準備開店的定位，找出最適合的商圈類型。

 

• 將這個都市符合的商圈都給圈選出來，並對這些目標商圈展開立地商圈的基礎資料調查，從這幾個商圈再排定優先設店的順序，在最優先設店的商圈，找３－５個店址。

 

• 同時對這３－５個店址做立地條件評估，以一個較科學、較具體的評分方式來做比較跟參考，最後才選定開店的地點。

 

　　當我們在各個店址做比較的同時，首先會對於該店址到底能做多少生意做一個客觀評估，也會對於商圈內各行零售業營業額做一個簡單調查或觀察，因為商店雲集的地點，其營業額及集客的多寡可以顯示這個地區零售業的成熟度與消費購買力的集中情形。

 

 

　　其中，越成熟、商店越密集的地區，集客吸引力越大的地點，相對房租也要付出較高的成本，而房租成本與人力成本卻是佔零售業的管銷成本最高比率的部份，所以，房租越高，表示我們在這家店必須要達成的交易金額要越高，來客數（成交客數）要夠多，才能支撐這家店的開銷，因此開店前先行以房租來試算未來能打平開銷，不賺也不賠的營業額到底該是多少錢？是一個很重要的數據，這個數字，也就是所謂損益平衡點（BEP）。

 

　　我們常選擇到立地條件最好的地點，加上自認預估的營業額，以當地的人潮應該沒問題，所以，冒然決定開店，日後卻發現經營瓶頸重重，回頭檢討發現，就是差在我們的評估是單向的、是憑直覺的判斷，許多開店成功的人，確實憑藉與生俱來的直覺即能判斷某店是否能開，不過這樣的人不多，就算你是，何妨再從圖一、各個角度相互驗證，我想必定更能使你開店評估的結論更具信心與實力。

 

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