創業新知-社團法人中華流通顧問協會


如何選擇商圈？
作者：余瑞銘商圈依形成的各階段，分成幾個型態：一、開發型商圈這類商圈，原來可能是田地、山坡地或縣市重劃區等，通常經由政府主導如市區東移或南向等政策性施政配合，使原本是田地或國有地等，開放財團法人重新規畫，開發。有的是，財團法人想在某個地區開發住宅區或商辦大樓，這就是所謂造鎮計劃等，這種商圈形成人口稀少，移入速度也較緩。二、成長型商圈通常這種商圈，大多數是由於開發型商圈的硬體及公共建設已陸續完成，故人口移入的度速非常快。三、成熟型商圈這類商圈，大都有成熟而穩定的商業、辦公、住宅與公共環境配合，人口很快外移，但也很快又有人移入，商業發展相對持續蓬葧。四、衰退型商圈這類商圈最大特色，是人口大量外移、社區、街景老舊及交通幹道較小等，商業發展也正走下坡中。以上這些商圈,你到底要如何選擇呢？一般而言成熟型商圈是最好的開店商圈，因為其商業發展已趨穩定成熟，人氣鼎盛不在話下，在這種商圈開店，最容易有客人上門消費，但所面臨的問題是，最佳的店址難找，即使找到其租金也通常較貴，同質競爭的店也會較多，如果你的投入資金充足，也稍有經驗或經驗充足，可以進駐這種商圈，最容易賺到錢。你絕對不要選了一個快要走下坡或正要走下坡的商圈，這種商圈會老化快速，商店形象也較有落伍淘汰的感覺，尤其你在沒有經營店面的經驗，雖然有一筆資金，我也建議你不可冒然進駐；衰退型商圈在衰退初期常無法感覺，或者在政府某些建設實施的影響下，可能也會迫使商圈惡化，所以，我們觀察一個商圈的同時，應注意政府在近期內（至少二年內）在區域內的重大建設，評估影響時間有多長，是否會迫使這個商圈受到嚴重影響。例如：台北市西門町，中華路及火車站一帶，在台北市鐵路地下化時，整條中華商場拆除，火車站到中華路間開始進入施工期，原中華路的商場，大都是電子、音響及電腦門市，都認為影響不致太大，紛紛移往附近的洛陽商場，豈知地鐵施工，中華路上圍籬一圍道路由六線道一下子縮成四線道、建設期間噪音隆隆、塵土飛揚，許多消費終於拋棄這個商圈，紛紛東移，到台北市東區，洛陽商場的電子、音響、電腦門市也相對沒落。記得，當初有幾個有遠見的老闆，在地鐵施工前，即往東看，移往當初稍有集中的光華商圈，後來也證明他們是對的。開發型商圈與成長型商圈，你較容易找到最佳的店址，租金也比成熟型商圈便宜。倘若你是連鎖型商店，目的在打知名，做廣告及卡位，則在開發型商圈還可以；反過來，你沒有開店經驗，資金又不充足的情況之下，即使租金再怎麼便宜，都不適合在開發型商圈。成長型商圈，對一個開店稍有經驗或經驗豐富的業主，又能找到一個No.1的最佳店址，租金也合理，這是最理想的進駐了，因為，當這個商圈逐漸進入成熟型商圈時，你已經在立地上卡了最佳位置，同時，早一點進駐商圈，有助形象建立與顧客基礎的紮根，這對後來的競爭者是最佳的競爭力。各位若想具體的練習商圈的評估，建議你將所居住的商圈，或找一個你預備要開店的商圈做一些評估及演練，也實際去蒐集一下這些商圈的資料。

　如何選擇商圈？

作者：余瑞銘

商圈依形成的各階段，分成幾個型態：

一、開發型商圈
這類商圈，原來可能是田地、山坡地或縣市重劃區等，通常經由政府主導如市區東移或南向等政策性施政配合，使原本是田地或國有地等，開放財團法人重新規畫，開發。
有的是，財團法人想在某個地區開發住宅區或商辦大樓，這就是所謂造鎮計劃等，這種商圈形成人口稀少，移入速度也較緩。

二、成長型商圈
通常這種商圈，大多數是由於開發型商圈的硬體及公共建設已陸續完成，故人口移入的度速非常快。

三、成熟型商圈
這類商圈，大都有成熟而穩定的商業、辦公、住宅與公共環境配合，人口很快外移，但也很快又有人移入，商業發展相對持續蓬葧。

四、衰退型商圈
這類商圈最大特色，是人口大量外移、社區、街景老舊及交通幹道較小等，商業發展也正走下坡中。
以上這些商圈,你到底要如何選擇呢？

一般而言成熟型商圈是最好的開店商圈，因為其商業發展已趨穩定成熟，人氣鼎盛不在話下，在這種商圈開店，最容易有客人上門消費，但所面臨的問題是，最佳的店址難找，即使找到其租金也通常較貴，同質競爭的店也會較多，如果你的投入資金充足，也稍有經驗或經驗充足，可以進駐這種商圈，最容易賺到錢。

你絕對不要選了一個快要走下坡或正要走下坡的商圈，這種商圈會老化快速，商店形象也較有落伍淘汰的感覺，尤其你在沒有經營店面的經驗，雖然有一筆資金，我也建議你不可冒然進駐；衰退型商圈在衰退初期常無法感覺，或者在政府某些建設實施的影響下，可能也會迫使商圈惡化，所以，我們觀察一個商圈的同時，應注意政府在近期內（至少二年內）在區域內的重大建設，評估影響時間有多長，是否會迫使這個商圈受到嚴重影響。
例如：台北市西門町，中華路及火車站一帶，在台北市鐵路地下化時，整條中華商場拆除，火車站到中華路間開始進入施工期，原中華路的商場，大都是電子、音響及電腦門市，都認為影響不致太大，紛紛移往附近的洛陽商場，豈知地鐵施工，中華路上圍籬一圍道路由六線道一下子縮成四線道、建設期間噪音隆隆、塵土飛揚，許多消費終於拋棄這個商圈，紛紛東移，到台北市東區，洛陽商場的電子、音響、電腦門市也相對沒落。

記得，當初有幾個有遠見的老闆，在地鐵施工前，即往東看，移往當初稍有集中的光華商圈，後來也證明他們是對的。

開發型商圈與成長型商圈，你較容易找到最佳的店址，租金也比成熟型商圈便宜。倘若你是連鎖型商店，目的在打知名，做廣告及卡位，則在開發型商圈還可以；反過來，你沒有開店經驗，資金又不充足的情況之下，即使租金再怎麼便宜，都不適合在開發型商圈。

成長型商圈，對一個開店稍有經驗或經驗豐富的業主，又能找到一個No.1的最佳店址，租金也合理，這是最理想的進駐了，因為，當這個商圈逐漸進入成熟型商圈時，你已經在立地上卡了最佳位置，同時，早一點進駐商圈，有助形象建立與顧客基礎的紮根，這對後來的競爭者是最佳的競爭力。
各位若想具體的練習商圈的評估，建議你將所居住的商圈，或找一個你預備要開店的商圈做一些評估及演練，也實際去蒐集一下這些商圈的資料。